Con el presente artículo comenzamos una serie de publicaciones cuya temática serán los contratos. El objetivo es explicar de manera sencilla qué y cómo funcionan diferentes contratos que nos encontramos en el tráfico diario, para así poder identificarlos y conocer su alcance. Durante nuestra experiencia nos hemos topado con esta problemática, y es que lo que parece evidente o conocido, después no lo es tanto.
En este último periodo de crisis, especialmente virulenta en el mercado inmobiliario, por motivos evidentes ha renacido con fuerza el ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA.
Estamos ante un contrato atípico y complejo, pues como tal, no encontramos en el ordenamiento una norma específica que lo regule. Pero esta atipicidad no es debida a que ambas modalidades carezcan de regulación, todo lo contrario, sino por la, mal-diremos, fusión de ambos contratos en uno solo.
La primera pregunta sería: ¿arrendamiento y/o compra?. Pues la primera sí, la segunda no. Nos explicamos.
Nos encontramos, primero, con un arrendamiento (da igual éste sea de vivienda o no, de finca urbana o rústica, sometido a la LAU o CC). Dicho arrendamiento se encontrará sujeto a la norma locativa (arrendaticia) concreta, generalmente la LAU si hablamos de inmuebles urbanos. Hasta aquí es lo único que referiremos hoy al arrendamiento, pues será objeto de otro artículo por necesaria extensión, y aunque no lo parezca, también dificultad.
En segundo lugar, no nos encontramos ante una compraventa. ¿Por qué? El derecho de opción - de compra - tiene una naturaleza jurídica independiente y autónoma a la compra. Es otro contrato distinto. De hecho, su escasa regulación se encuentra en la norma hipotecaria (de aquí una de sus características principales que más adelante diremos diremos).
¿Que es la opción de compra? El Tribunal Supremo lo ha definido como aquel por el que una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir celebrar o no la compraventa.
Por tanto, en nuestro caso, unido al arrendamiento, la opción es un derecho por el cual el arrendatario podrá libremente decidir si la compra sobre el objeto arrendado se realiza o no. Por decirlo de otra manera, el arrendador ya ha dicho sí a la venta. El arrendatario, no, pero podrá hacerlo en un plazo determinado.
Durante este plazo, el derecho del arrendatario -optante- es exclusivo, es decir, mantiene una reserva por un tiempo en la cual el propietario - arrendador - no podrá vender (incluso gravar pero no queremos extendernos en esto) a nadie más.
En el contrato se deberá fijar, además del plazo, el posible objeto de compra - el -inmueble -objeto de arrendamiento en nuestro caso -, como así el precio, o manera de determinarlo, que se fije por el.
Pero, ¿este derecho de opción tiene precio? Puede establecerse una prima, es decir, un pago por la facultad exclusiva que el arrendador - propietario - concede al optante - arrendatario - durante cierto tiempo o, si se quiere, por la limitación del derecho de propiedad que asume el propietario en favor de un tercero - optante-. Pero como decimos, no es obligatorio, y por tanto este elemento del contrato es accesorio.
Por tanto, el derecho de opción de compra no es, ni se puede confundir, con un precontrato, ni con unas arras o señal. Es un contrato distinto e independiente, donde el objeto de transacción o negocio no es el bien en sí, sino el propio derecho que se concede o entrega
Por último (no es intención realizar una exégesis compleja de la naturaleza del contrato), solo decir, pues resulta importante, que, como contrato limitativo del derecho de propiedad (y es que limita las facultades de venta del propietario durante un tiempo), su propia naturaleza - y regulación - determina que el mismo sea inscribible en el registro de la propiedad, resultando así una carga o gravamen sobre el bien inscrito que aparecerá junto a él cuando solicitemos una nota simple. ¿Por qué?, en garantía del derecho del optante y en protección de terceros de buena fe.
Y dicho lo anterior, ¿como se encaja el derecho de opción en el arrendamiento?.
Diremos que la opción se establece sobre el bien arrendado, pudiendo extenderse el tiempo para su ejercicio hasta el término del arrendamiento (si fuera independiente máximo cuatro años). Esto exigirá que el contrato de arrendamiento integre una serie de cláusulas que manifiesten la expresa voluntad de las partes en establecer este acuerdo, y con él, los pactos que le den forma (antes referidos a plazos, prima, etc.).
Ahora bien, desde nuestro punto de vista, hay una serie de observaciones que deben realizarse.
Primero.- Dada la naturaleza atípica del acuerdo, si dichas cláusulas reguladoras del derecho de opción quedan inconexas al propio arrendamiento, como si una mera suma de contratos se tratase, podrían surgir anomalías para las cuales deben establecerse algunas cautelas. Por ejemplo: ¿que ocurre con la opción si el arrendatario deja de pagar, incumpliendo así con sus obligaciones arrendaticias?. Evidentemente deberemos vincular de forma cruzada en el contrato los efectos de tales obligaciones.
Segundo.- El precio del inmueble (entendiendo sea éste el objeto del supuesto), podrá ser fijo, determinable o modulable. Dependerá del interés de las partes, especialmente del arrendador, propietario, pues podría convenir que el precio para la compra sea inferior al principio del tiempo en el que pueda ser ejercida la opción, aumentando progresivamente a medida que pasen los ciclos anuales arrendaticios. ¿por qué?, pues con el fin de incentivar una venta rápida, por ejemplo y en este caso.
Tercero.- Dentro de esta flexibilidad de pacto que el contrato de opción permite, la renta abonada por el arrendamiento podrá ser descontada del precio de venta en su totalidad (o asumida como parte del mismo), o solo en parte, o no descontada, lo que también resultará objeto de negociación en función del interés de cada cual, lo que combina directamente con el apartado anterior.
Cuarto.- Hasta en tanto, el derecho de opción no se ejerce por el arrendatario, el arrendamiento funciona de manera natural según lo pactado, como si solo este contrato existiera. Ahora bien, ejercido el derecho por el optante - arrendatario-, el arrendamiento se extingue (aquí surge un lapsus temporal que también deberá ser regulado en el contrato para evitar problemas).
Dado que la naturaleza del ejercicio de la voluntad del optante - según autorizada doctrina - es expresa y recepticia, es decir, que requiere que el arrendatario indique, y el arrendador reciba, la comunicación por la que exprese su voluntad de comprar, una vez se produzca ésta, se habrá comprado. Sí, la propia compraventa se habrá producido por concurrir la voluntad inequívoca de compraventa de las dos partes.
Y sin querer complicarlo - lo siento - ¿cual es el problema?. Bien, la teoría del título y el modo exige que para darse la cualidad de propietario, el comprador tenga el título (contrato) y se le haya entregado la posesión (modo). Al expresarse la voluntad de comprar y ejercer la opción, el arrendatario "habrá comprado", teniendo de esta manera título, el que unirá a la posesión -antes arrendaticia - de facto, pues se halla habitando el inmueble, convirtiéndose en propietario, y todo ello sin haber pagado el precio convenido.
Por tanto, este "gap" habrá de ser regulado en seguridad del propietario, como así otros que surjan del encaje de ambas figuras jurídicas, estableciendo de esta forma las medidas correctoras necesarias que prevengan cualquier situación.
Y es que, como un notario me dijo una vez en una alambicada firma : "No nos olvidemos, el contrato no es más que la expresión de la desconfianza de las partes".
Y dicho lo anterior, ¿como se encaja el derecho de opción en el arrendamiento?.
Diremos que la opción se establece sobre el bien arrendado, pudiendo extenderse el tiempo para su ejercicio hasta el término del arrendamiento (si fuera independiente máximo cuatro años). Esto exigirá que el contrato de arrendamiento integre una serie de cláusulas que manifiesten la expresa voluntad de las partes en establecer este acuerdo, y con él, los pactos que le den forma (antes referidos a plazos, prima, etc.).
Ahora bien, desde nuestro punto de vista, hay una serie de observaciones que deben realizarse.
Primero.- Dada la naturaleza atípica del acuerdo, si dichas cláusulas reguladoras del derecho de opción quedan inconexas al propio arrendamiento, como si una mera suma de contratos se tratase, podrían surgir anomalías para las cuales deben establecerse algunas cautelas. Por ejemplo: ¿que ocurre con la opción si el arrendatario deja de pagar, incumpliendo así con sus obligaciones arrendaticias?. Evidentemente deberemos vincular de forma cruzada en el contrato los efectos de tales obligaciones.
Segundo.- El precio del inmueble (entendiendo sea éste el objeto del supuesto), podrá ser fijo, determinable o modulable. Dependerá del interés de las partes, especialmente del arrendador, propietario, pues podría convenir que el precio para la compra sea inferior al principio del tiempo en el que pueda ser ejercida la opción, aumentando progresivamente a medida que pasen los ciclos anuales arrendaticios. ¿por qué?, pues con el fin de incentivar una venta rápida, por ejemplo y en este caso.
Tercero.- Dentro de esta flexibilidad de pacto que el contrato de opción permite, la renta abonada por el arrendamiento podrá ser descontada del precio de venta en su totalidad (o asumida como parte del mismo), o solo en parte, o no descontada, lo que también resultará objeto de negociación en función del interés de cada cual, lo que combina directamente con el apartado anterior.
Cuarto.- Hasta en tanto, el derecho de opción no se ejerce por el arrendatario, el arrendamiento funciona de manera natural según lo pactado, como si solo este contrato existiera. Ahora bien, ejercido el derecho por el optante - arrendatario-, el arrendamiento se extingue (aquí surge un lapsus temporal que también deberá ser regulado en el contrato para evitar problemas).
Dado que la naturaleza del ejercicio de la voluntad del optante - según autorizada doctrina - es expresa y recepticia, es decir, que requiere que el arrendatario indique, y el arrendador reciba, la comunicación por la que exprese su voluntad de comprar, una vez se produzca ésta, se habrá comprado. Sí, la propia compraventa se habrá producido por concurrir la voluntad inequívoca de compraventa de las dos partes.
Y sin querer complicarlo - lo siento - ¿cual es el problema?. Bien, la teoría del título y el modo exige que para darse la cualidad de propietario, el comprador tenga el título (contrato) y se le haya entregado la posesión (modo). Al expresarse la voluntad de comprar y ejercer la opción, el arrendatario "habrá comprado", teniendo de esta manera título, el que unirá a la posesión -antes arrendaticia - de facto, pues se halla habitando el inmueble, convirtiéndose en propietario, y todo ello sin haber pagado el precio convenido.
Por tanto, este "gap" habrá de ser regulado en seguridad del propietario, como así otros que surjan del encaje de ambas figuras jurídicas, estableciendo de esta forma las medidas correctoras necesarias que prevengan cualquier situación.
Y es que, como un notario me dijo una vez en una alambicada firma : "No nos olvidemos, el contrato no es más que la expresión de la desconfianza de las partes".
José Méndez.
Abogado MA4
Marzo 2015
